Поправки к закону о долевом строительстве

С июля 2019 года в законную силу вступят поправки в статьи 2 и 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ).  Как указано в пояснительных записках к законопроектам, изменения вносятся в целях недопущения значительного удорожания объектов долевого строительства.

В настоящее время законопроекты находятся на стадии рассмотрения Госдумой. Один проект закона предполагает ограничение процентной ставки по целевым кредитам, выдаваемым банками застройщикам жилья. Такая ставка не должна превысить ключевую ставку ЦБ, действующую на дату выдачи кредита, больше чем на 1%. Условия кредитования будут весьма выгодными для застройщиков, если учесть, что с 17.09.2018 г. ключевая ставка равняется 7,75 % в год.

Второй законопроект, которым вносятся поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, регламентирует, что денежные средства дольщика, которые были внесены  на счет эскроу кредитной организации, могут перечисляться застройщику по мере окончания отдельных этапов строительства, которые подтверждены актом приема-передачи работ. При этом объем работ каждого отдельного этапа должен быть отражен в договоре, а типовая форма акта приемки-передачи работ отдельного этапа строительства, определение перечня этапов будет содержаться в отдельном постановлении Правительства РФ или входящего в его структуру органа.

Цель проектов – нивелировать последствия президентских решений.

Главным образом, изменения вызваны тем, что с 01.07.2019 года вступят в силу также и другие законодательные поправки, которые в корне изменят механизмы перечисления денежных средств от дольщиков к застройщикам. В декабре 2018 года президент Путин В.В. инициировал ряд изменений законодательства, в соответствии с которыми застройщики не смогут привлекать средства дольщиков без использования эскроу-счетов, которые призваны «замораживать» внесенную плату за строительство до момента завершения строительства объекта. Таким образом, президент защитил дольщиков от возникновения возможных проблем, связанных с деятельностью недобросовестных застройщиков, не исполняющих работы в срок, либо исчезающих вовсе вместе с деньгами.

Между тем, после вступления таких изменений в силу многие застройщики окажутся в невыгодном положении, ведь им придется привлекать для строительства только собственные или заемные средства. Эксперты Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) в связи с этим прогнозируют массовое банкротство мелких и средних застройщиков, начиная с лета 2019 года. По их мнению, у предпринимателей этого звена попросту не хватит собственных средств для завершения начатого строительства, а шаткое финансовое положение не позволит им взять целевые кредиты.

Инициаторы проектов изменений в статьи 2 и 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ, исходя из пояснительных записок к законопроектам, всерьез опасаются множества рисков от принятых президентских поправок. По их мнению, если ничего не предпринимать, «это, безусловно, приведет к сжатию рынка долевого строительства, уменьшению конкуренции в указанной сфере, что в совокупности с введением механизма эскроу-счетов приведет к существенному удорожанию жилья, сокращению темпов строительства в Российской Федерации, и, как следствие, снижению доступности жилья для граждан», равно как и к невозможности достижения поставленных Президентом плановых задач по строительству 120 млн. кв.м. жилья к 2024 году.

Поэтому задачами законопроектов является внесение изменений законодательства, направленных на повышение доступности кредитных средств для застройщиков, повышение доступа застройщиков к оборотным средствам в целях нивелирования последствий принятых решений.